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银行.想要更多退休金,卖房子好,还是以房养老好?理财专家算给

退休生活变数多,有可能因为突如其来的疾病,急需一笔医疗费用,或是为了照顾年迈父母而需要一定的照护费。想要补足退休金缺口、立刻获得一笔可运用的资金,以房养老可行吗?如果拥有不只一间房,直接卖屋会不会更好?

54岁李先生是个生意人,他抱怨现在景气不好,收入不稳定,还好以前有赚到钱,在都会区拥有两间房子。虽然第二间房子还有一些贷款,但每月付房贷并维持生活都不是问题。

不过,父母年纪愈来愈大,最近生了重病,却没有保险,因此李先生需要一些现金週转来支付医疗和照护费用。最近,他陆续听到有人提起「以房养老」,不知道自己是否适合这样的方式筹措现金,也或许可以预备自己未来的退休金,又或者该怎幺做会更好。

什幺是以房养老?

所谓「以房养老」,就是把房子抵押给银行,由银行分年期,每月提供生活费。房子虽然抵押给银行,但还可以继续居住。

房子是抵押给银行,而不是卖给银行,所有权和使用权还是借款人的。银行扮演的纯粹是贷款者的角色,收取每月利息和开办时的服务费或联徵查询费等。到期时,只要所有人或是继承人清偿贷款,房子还是所有人或继承人的。

準备退休金以房养老可行吗?

我们一般人的退休金可以存成几种资产型态,例如股票、基金、保险、不动产和现金等等,当然以现金的流动性最好,但投资效益最差,而不动产的流动性最差。

名下有地产但现金不够者,这时候要将资产变现,多数人将卖屋视为是最后不得不的手段。所以,手上没有太多现金且不会理财者,採用「以房养老」的方式,把房子抵押给银行,取得每月固定生活费,可以暂时解决退休生活费问题。

另外,万一遇到不肖子女觊觎房产,利用以房养老,自己的房子自己运用,也是一种方式。待身故之后,银行可将房子拍卖,销售金额扣除先前银行支付成本后,剩下的才分配给家属。

考量年龄和地点以房养老有限制

不过,想要「以房养老」不是想办就能办,它有一些限制条件,以及相关注意事项:

1.目前以房养老,年龄限制最低为55岁,贷款成数最高7成,期限最长35年,各家银行条件不一,有需求者宜多加比较。

2.地点以都会区为主:若在偏乡地区,很难卖掉者,银行不会承做。

3.注意房贷利率波动和通膨:以房养老又被称为「逆向抵押贷款」,其实是拿房子向银行贷款。

既然是贷款就需要支付利息,目前是低利率环境,难以预料未来30年利率如何变动,若利率升高,贷款利息也会增加。随着通货膨胀上升,该金额是否符合生活所需,也是一个很大的疑问。

另外,每月发放金额和贷款利息,部分会附加保险及信託手续费。除了须自行负担利息和相关费用,也须负担房屋税和地价税等税金。

卖房VS以房养老实际结果一算便知 

如果拥有不只一间房子,有的人就会考虑卖掉其中一间来换取现金,那以房养老和卖房,哪种方式比较好?以下直接试算给大家看:

A. 以房养老

试算一:直接到某银行官网试算,试算出结果(65岁到95岁)如下:

试算二:若房屋价值2500万元,最多可贷款70%,2%利率,银行分30年给付(65岁到95岁)。以某银行专案为例,自己手动算。

(製表/吴家扬)

从上表可以发现,虽然每月生活费固定,但是还得缴利息,因累积贷款金额越来越大,每个月实领金额就会愈来愈少。

不过,当利息大过每月生活费的三分之一,多出来的部分可以暂时不用缴交,就挂在帐上等身故时再拍卖房子一次算清,这样可以让每月生活费用更为稳定。

身故后,继承人只要偿还银行支付的生活费,包含利息及其他支出,即可赎回房子。或者,将房子交由银行做最后信託管理、拍卖,增值的部分将依照公式,由银行和继承人以一定比例分配。

B.直接出售

假设将价值2500万的房子以此价格出售,供退休后30年使用,则每月平均可动用金额为6.9万元。

到底是卖房还是以房养老划算,建议先试算哪种方案符合自己需求。以本文开头提到的李先生为例,虽然父母有房,但位于乡下并不值钱,只能贱价卖出。

若在无计可施的情况下,李先生可以先卖掉一间房来应付父母医疗和照护所需,并还完另一间房子的房贷。以后,若有需要,他还有一间值钱的房子可做为以房养老的老本。

需要提醒的是,李先生也应该加强自己和家人的医疗保障,让未来的退休生活更安心。

贷款银行房子养老现金金额利息试算


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